昨日上午10點(diǎn)16分，土地交易大廳現(xiàn)場響起一片掌聲，歡笑聲起伏。只是，這掌聲并不是獻(xiàn)給這場土地拍賣的競得者，而是地塊競配建超過“保密面積”，拍賣師宣布，位于三山新城商住地塊拍賣“以上報價無效，地塊終止出讓”。這頗具戲劇性的場面背后，是宛如“掰手腕”游戲一般的尚難解的博弈。角力中的一只手，是部分區(qū)域住宅“缺貨”、房企“缺地”的現(xiàn)狀，另一只手則是努力對于高溢價帶來樓價上漲壓力的控制。在抑制土地過熱而出臺的多個限制條件下，“競配建”到底能為土地降溫多少值得關(guān)注，同時，未來配建房的分配與管理方案同樣是市場的一個問號。“增加土地供應(yīng)”仍舊是市場上****的呼聲?，F(xiàn)場：競價10分鐘即超過“保密面積”快速“流拍”3月8日，上午九點(diǎn)半，位于佛山市南海區(qū)公共資源交易中心2樓，包括保利、中海、時代、旭輝、雅居樂等在內(nèi)的20家房企高層，依次進(jìn)入交易大廳。10點(diǎn)整，主持人開始清點(diǎn)號牌，并宣讀競拍規(guī)則。截止到現(xiàn)場競價之前，書面****報價為13號競買人報價406500萬元，現(xiàn)場6號競買人舉牌表示愿意加價，進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。10點(diǎn)15分左右，6號牌競買人從40多億元的現(xiàn)場報價中，一次提升至“61億元”，隨后，繼續(xù)舉牌加價至“61.0096億元”。主持人：所以您是自己給自己加價？競買人：對。主持人：再加價就是地塊****限價。(競買人舉牌)哦，加到底。好的，謝謝。開拍前被稱為“氣氛緊張”的現(xiàn)場，第一次出現(xiàn)此起彼伏的笑聲。10點(diǎn)16分，現(xiàn)場再度響起一片掌聲和笑聲。只是，這一片掌聲并不是獻(xiàn)給競得者，而是地塊競配建達(dá)到10萬平方米，超過“保密面積”，主持人宣布“以上報價失效，地塊終止出讓”。距離正式開始現(xiàn)場競價大約只過了10分鐘，這宗位于三山新城的總建筑規(guī)模接近50萬平方米的商住地塊，在20家到場競買人快節(jié)奏的競價和競配建后，“流拍”了。這宗占地逾16萬平方米的三山新城商住地塊，以預(yù)料之中的搶手開始，又以超乎預(yù)料的快速散場結(jié)束。背景：“防止土地過熱”下的“熔斷”三山新城，位于廣州南站、芳村荔灣、桂城千燈湖三大商圈輻射之地，與廣州南站幾乎一橋之隔，與禪桂通過魁奇路東延線貫通。截止到2016年底，三山新城住宅庫存僅剩余3.26萬平方米，是整個南海庫存量****的板塊。這一未來廣佛核心的50萬平方米規(guī)模大盤，在核心區(qū)住宅“缺貨”，房企“缺地”的市場環(huán)境下，成為多家房企抱著“必得”態(tài)度去爭取的地塊?！邦A(yù)料之中?！眳⑴c現(xiàn)場競拍的一位房企負(fù)責(zé)人對于地塊的炙手可熱，以至于快速超過保密面積而終止出讓如此回應(yīng)。另一位品牌房企負(fù)責(zé)人也回應(yīng)：“正常，地塊優(yōu)質(zhì)，大家都充分看好?！比ツ甑?，高漲的住宅成交下，佛山首度出現(xiàn)土地成交(實(shí)際)樓面地價相當(dāng)于甚至高于同區(qū)域住宅售價的情況，包括禪東奇槎、獅山等區(qū)域，都出現(xiàn)“面粉”與“面包”價格相當(dāng)?shù)默F(xiàn)象，今年初，三水商住地塊成交樓面地價，僅比區(qū)域住宅均價低幾百元。如果不限制****報價和配建面積，20家房企爭搶的“廣佛核心大盤”樓面地價會達(dá)到多少？有不少業(yè)內(nèi)人士保守估計，這個數(shù)字會突破2萬元/平方米，目前，區(qū)域住宅售價超過2.3萬元/平方米。據(jù)南海區(qū)國土城建和水務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，宗地地理位置優(yōu)越且地塊規(guī)模較大，為穩(wěn)定土地市場價格，防止局部土地市場過熱，在落實(shí)“競配建”競拍機(jī)制基礎(chǔ)上，引入“熔斷”機(jī)制，即在該宗地設(shè)定了“雙限”的競價方式。該宗地設(shè)定****限制地價為610096萬元(折合樓面地價12500元/平方米)，當(dāng)報價超過****限制地價后開始競配建人才住房，配建的人才住房設(shè)置保密****限制面積。據(jù)了解，在超過保密****限制面積宗地不成交之后，南海區(qū)將根據(jù)年度供應(yīng)計劃，結(jié)合土地市場的供應(yīng)節(jié)奏，重新組織該宗地的公開交易活動。焦點(diǎn)1“限地價、競配建”對地價調(diào)控效果如何？土地?zé)岫热圆粶p地價一再刷新去年11月，佛山首次啟動“限地價、競配建”方式進(jìn)行土地拍賣。首宗位于綠景東路南側(cè)、規(guī)劃十二路西側(cè)的地塊經(jīng)網(wǎng)上競價，以148900萬元，并配建55200平方米人才住房拍出。實(shí)際上，從去年9月底以來，全國20余個熱點(diǎn)城市地方政府均明確表態(tài)，將加大土地供應(yīng)，大幅提高競買保證金，嚴(yán)查土拍資金來源，與此同時不少城市均選擇“限地價、競配建”出讓方式。雖然政府極力控制地價，不過開發(fā)商為了獲得土地儲備，紛紛在“競配建”方面發(fā)力，“競配建”成為開發(fā)商角逐的新戰(zhàn)場。政府調(diào)控不斷升級，然而土地市場“高溫”卻并未消退。以上述首宗“限地價、競配建”的地塊為例，其位于廣佛交界禪城奇槎片區(qū)，折合樓面價地價1.58萬元/平方米，一舉刷新了佛山樓面價單價新高。4天后，禪城奇槎另一宗地塊推出，也就是上述****樓面單價的姊妹地，現(xiàn)場戰(zhàn)果更是激烈。同樣作為“限地價，競配建”地塊，該地塊設(shè)置****限制地價173600萬。經(jīng)過169輪鼠標(biāo)戰(zhàn)，**終扣除配建房面積，該項目可售部分樓面地價單價達(dá)到了166萬元/平方米，再次刷新佛山樓面單價?！跋薜貎r，競配建”土地出讓形式是廣州首創(chuàng)，對地價控制效果如何？南都記者發(fā)現(xiàn)，去年底，廣州通過“限地價+競配建”方式集中供應(yīng)18宗土地，除一宗商業(yè)用地流拍外，5宗地塊樓面單價突破4萬元，番禺一地塊突破3萬元。開發(fā)商拿地的熱度并未因?yàn)椤案偱浣ā笔艿接绊憽?“限地價”能降低土地成本？配建住房開發(fā)建設(shè)成本也由競得人承擔(dān)“限地價”限制了土地成交****價和****樓面地價，但是扣除“配建房”之外，可售部分折合后的樓面地價仍舊不斷刷新區(qū)域紀(jì)錄。此外，除了部分地塊“配建房”要求無償移交，也就是不可售之外，拿地人也要承擔(dān)“配建房”的全部建設(shè)成本。本次三山新城地塊的掛牌出讓文件中，關(guān)于配建人才住房要求為：“配建的人才住房(含相應(yīng)的車位)建筑面積包含在本宗地的可建建筑面積范圍內(nèi)，建成后競得人須無償移交給政府或政府指定的接收單位。配建的人才住房開發(fā)建設(shè)成本及由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用由競得人承擔(dān)?！倍鴮τ谂浣ǚ康慕ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)期要求也十分嚴(yán)格，“配建的人才住房(含相應(yīng)的車位)須與本宗地主體工程同步設(shè)計、同步實(shí)施、同步交付使用。本宗地主體工程在首次辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)時，必須包含配建的全部人才住房(含相應(yīng)的車位)，否則不予辦理竣工驗(yàn)收。”“開發(fā)商對于未來售價預(yù)期，要看**終獲取土地的總成本。”業(yè)內(nèi)人士直言，“表面上看土地溢價不高，但是開發(fā)商的總成本可能并沒有降低。這個成本在地價之外，當(dāng)然還包括了不可售的配建房建設(shè)成本?！?配建房如何處理分配？還缺乏相關(guān)配套政策另一方面，大面積配建后，配建房如何處理和分配？成為政府面臨的新問題。例如，佛山首宗競配建地塊需配建552萬平方米人才住房，第二宗需配建6.93萬平方米人才住房。若按一套人才公寓75平方米計，未來將提供1660套人才住房。若按一套90平方米計，則為1383套。隨著各區(qū)競配建地塊拍出，配建人才住房的數(shù)量將繼續(xù)增加。土地出讓公告上，對配建房的面積、戶型等都有具體的要求。建設(shè)方案還需提交給住房保障單位審核通過后，才能報規(guī)劃部門審批。建成后，無償移交給政府或政府指定單位。不過，記者了解到，目前對人才住房的入市形式、入住人才的判定和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，佛山還沒有發(fā)布相關(guān)的具體政策。五區(qū)當(dāng)中，即使是使用競配建出讓土地**多的順德區(qū)，也尚未出臺相關(guān)的配套政策。南都記者從相關(guān)渠道了解到，對于配建住房的管理分配，目前市里正在研究相關(guān)對策。預(yù)覽下一宗現(xiàn)場“競配建”地塊增設(shè)更多條款3月21日，同樣將進(jìn)行現(xiàn)場競價的順德陳村金錩地塊，也將同樣以“限地價，競配建”形式出讓。但是土地出讓形式有更多限制條款和規(guī)則。大致為：限地價、競配建面積先達(dá)到項目****建筑面積者得，此外，住宅10%人才住房可自銷，但限制售價。首先，限定“土地交易****價格”147937萬元(折合樓面地價11000元/平方米)。超過這一價格競買方式轉(zhuǎn)為競配建人才住房，以450平方米(計容建筑面積)為競價階梯，向上競?cè)瞬抛》坑嬋萁ㄖ娣e。其次，當(dāng)承諾的人才住房部分已達(dá)本地塊可建住宅計算容積率建筑面積上限125967平方米時，以首先作出該承諾的競買人為競得人。本宗地規(guī)劃條件計容建筑上限134487.72平方米扣減須配建移交的8000平方米首層商業(yè)及共計約520平方米配套設(shè)施，為125967平方米。同樣，配建的人才住房建成后須無償移交給陳村鎮(zhèn)政府或其指定的單位。再次，地塊住宅(除競得人所競的配建返還政府的人才住房外)建筑面積的10%須作為競得人自行銷售的人才住房，銷售價格不得高于11800元/平方米，銷售對象必須是符合順德區(qū)政府人才安居政策的人才和順德區(qū)政府指定的國有公司。人才初始購買人才住房取得分戶不動產(chǎn)權(quán)證書或契稅完稅憑證后8年內(nèi)(含8年)不得出售。此外，競得人自行銷售的人才住房須自交地之日起2年內(nèi)全部預(yù)售(銷售)完畢，否則，順德區(qū)政府指定的國有公司有權(quán)按照不高于周邊同類項目屆時備案均價的80%且不高于11800元/平方米的價格購買競得人尚未銷售的人才住房。